趙慶祥
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)
近日，《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式頒布實(shí)施。作為我國(guó)首部住房租賃領(lǐng)域行政法規(guī)，《條例》的出臺(tái)標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)從粗放發(fā)展邁向法治化、規(guī)范化新階段，為破解“重購(gòu)輕租”難題、實(shí)現(xiàn)“住有所居”民生目標(biāo)提供了系統(tǒng)性制度保障，堪稱我國(guó)住房制度改革的重要里程碑。
一、回應(yīng)民生痛點(diǎn)：住房租賃的民生性與戰(zhàn)略性
住房租賃是新市民、青年人、城市運(yùn)行服務(wù)保障人員等群體實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”的重要途徑。其中快遞員、家政服務(wù)人員等城市運(yùn)行保障者的居住需求高度依賴租賃市場(chǎng)。這一現(xiàn)狀折射出住房租賃的雙重屬性：既是關(guān)乎群眾切身利益的民生問(wèn)題，也是影響城市人才集聚與發(fā)展動(dòng)能的戰(zhàn)略問(wèn)題。
《條例》首次以行政法規(guī)形式明確了住房租賃的社會(huì)公共服務(wù)定位，通過(guò)構(gòu)建“穩(wěn)租金、保權(quán)益、強(qiáng)監(jiān)管”的制度框架，將租房從“市場(chǎng)自發(fā)行為”升級(jí)為“政府主導(dǎo)的民生工程”。例如，針對(duì)“押金難退”這一長(zhǎng)期頑疾，《條例》第十條規(guī)定“出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金”，并規(guī)定住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者不得代收、代付住房租金、押金。
二、填補(bǔ)法律空白：構(gòu)建住房租賃“全鏈條”制度體系
（一）立法層級(jí)的突破性提升
此前我國(guó)住房租賃領(lǐng)域主要依賴民法典、城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)規(guī)定，缺少國(guó)家層面專門立法。《條例》作為首部專門性行政法規(guī)，系統(tǒng)整合了合同備案、資金監(jiān)管、權(quán)益保障等多項(xiàng)制度，形成了“事前準(zhǔn)入—事中監(jiān)管—事后追責(zé)”的完整治理閉環(huán)。
（二）制度創(chuàng)新的三大亮點(diǎn)
1.市場(chǎng)主體“分類監(jiān)管”模式
將市場(chǎng)主體細(xì)分為個(gè)人出租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者四類，實(shí)施差異化監(jiān)管：個(gè)人出租住房的租賃合同連續(xù)履行達(dá)到規(guī)定期限的，個(gè)人出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，鼓勵(lì)閑置房源入市；明確了住房租賃企業(yè)，并規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力；住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，并將其從業(yè)人員名單向房產(chǎn)管理部門備案；網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)布者身份信息的職責(zé)，未履行核驗(yàn)責(zé)任的，會(huì)受到相應(yīng)處罰。
2.租賃資金“防火墻”機(jī)制
針對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”（租賃企業(yè)一次性收取租客長(zhǎng)期租金卻按月支付房東）引發(fā)的爆雷風(fēng)險(xiǎn)，《條例》第十九條規(guī)定“從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過(guò)該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)，具體辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定”，從根源上遏制金融化運(yùn)營(yíng)傾向。
3.租金調(diào)控“監(jiān)測(cè)+引導(dǎo)”機(jī)制
《條例》第二十九條規(guī)定“設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息”。地方政府發(fā)布租金水平，此舉能引導(dǎo)租金合理定價(jià)，保障承租人居住穩(wěn)定性。
三、平衡效率與公平：政府與市場(chǎng)的協(xié)同治理
《條例》兼顧行業(yè)監(jiān)管需要和營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化，一方面通過(guò)住房租賃企業(yè)和住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的“開業(yè)信息報(bào)送機(jī)制替代審批制”，鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、降低交易成本，發(fā)揮市場(chǎng)資源配置作用；另一方面又要求機(jī)構(gòu)企業(yè)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，防止企業(yè)盲目擴(kuò)張?jiān)斐山?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
《條例》的制定正是基于對(duì)市場(chǎng)失靈的糾正，通過(guò)政府規(guī)制手段，規(guī)范市場(chǎng)秩序，保障弱勢(shì)群體權(quán)益，實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)的公平與效率。對(duì)于個(gè)人二房東問(wèn)題，第二十條規(guī)定自然人轉(zhuǎn)租他人住房開展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，適用有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定。對(duì)于押金、預(yù)收租金被挪用等問(wèn)題，第十九條規(guī)定“從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過(guò)該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)”。北京等各地的先行先試，印證了這些制度設(shè)計(jì)的實(shí)踐效能。
結(jié)語(yǔ)：從“有法可依”到“良法善治”
《條例》的頒布是住房租賃法治化的標(biāo)志。未來(lái)需重點(diǎn)推進(jìn)三項(xiàng)工作：一是加快制定相關(guān)配套政策；二是全面深入開展《條例》的普法宣傳；三是督促縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門建設(shè)完善住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。如此，才能將《條例》的立法本意落地成為“良法善治”，實(shí)現(xiàn)法治化引領(lǐng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
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